Для кого в Ереване строят столько домов?

 

В армянских соцсетях гуляет нехитрый вопрос:

Я сформулировал этот  вопрос для ИИ так - «В Армении живёт максимум 2,5 млн армян. Больше миллиона — в Ереване. А новостроек возводят столько, будто рядом строят ещё один Ереван. Для кого?»

Далее весь текст от ИИ, но этот итоговый текст собран в результате подробных запросов, уточнений и перепроверок.

Вопрос сформулирован так, чтобы читатель сам додумал ответ. Пашинян, значит, потихоньку кому-то сдаёт страну, а строительные краны над Ереваном — вещественное доказательство.

Проблема только в том, что эта красивая конструкция рассыпается, если восстановить события в правильном порядке.

Начнём даже не со строительства.

Первая цифра уже неверна. По официальным данным Статистического комитета, на 1 января 2026 года постоянное население Армении составляло около 3,1 млн человек, а не «максимум 2,5 млн».

Но дело даже не в этих шестистах тысячах.

Допустим ради рассуждения, что население вообще не растёт. Следует ли отсюда, что новые квартиры никому не нужны?

Конечно нет.

Представим молодую ереванскую семью двадцать лет назад. Молодожёны живут с родителями не потому, что им чрезвычайно нравится всем вместе пользоваться одной кухней, а потому что своей квартиры у них нет.

Население страны от того, что они переедут в отдельную квартиру, не увеличится ни на одного человека.

А потребность в ещё одной квартире появится.

Теперь умножим эту ситуацию на десятки тысяч семей.

Вот здесь и начинается настоящая история ереванского строительного бума.

Сначала государство создало покупателя

В Армении заработал механизм возврата подоходного налога по процентам ипотечного кредита при приобретении жилья. По существу государство сказало работающему человеку: если ты берёшь ипотеку на соответствующих программе условиях, часть уплачиваемого тобой подоходного налога будет возвращаться для обслуживания процентов.

Результат был вполне предсказуем.

Люди, которые ещё вчера не могли позволить себе новую квартиру, получили возможность взять ипотеку.

То есть государство не построило им квартиры.

Оно сделало гораздо интереснее: создало массовый платежеспособный спрос на квартиры.

Центральный банк Армении прямо относит значительные ипотечные субсидии наряду с ростом доходов к причинам сильного спроса на недвижимость последних лет.

Появился покупатель — появился застройщик

А теперь поставим себя на место строительной компании.

Вчера потенциальных покупателей было мало.

Сегодня тысячи работающих семей получили возможность брать ипотеку.

Что делает бизнес?

Начинает строить.

Ещё один дом.

Потом другой.

Потом целый жилой комплекс.

Конкуренты видят, что квартиры продаются, и тоже выходят на рынок.

Получается совершенно обычная экономическая цепочка:

льготная ипотека → рост числа покупателей → рост спроса → рост цен → увеличение прибыльности строительства → приход новых застройщиков → резкий рост предложения жилья.

Именно такую последовательность описывает и Центральный банк: сильный спрос способствовал росту цен, после чего предложение начало увеличиваться.

Причём масштаб ипотечного расширения действительно огромен. По исследованию ЦБ, с 2017 по 2024 год объём ипотечных кредитов в Армении вырос более чем в шесть раз, а цены на недвижимость в Ереване — примерно на 60%.

Вот откуда взялись краны.

Не из секретного плана по заселению Армении.

Из ипотеки.

А дома строятся не за неделю

Здесь возникает ещё одна ошибка наблюдателя.

Человек выходит сегодня на улицу, видит пять строящихся домов и считает, что сегодня возникла потребность в пяти домах.

Нет.

Строительный рынок работает с огромным временным лагом.

Нужно купить участок, получить разрешения, спроектировать дом, привлечь финансирование, начать продажи, построить десятки этажей, провести коммуникации, закончить отделку.

Поэтому то, что мы видим над Ереваном сейчас, во многом является результатом решений застройщиков, принятых несколько лет назад, когда спрос стремительно рос.

Более того, власти уже начали сворачивать прежний стимул для Еревана, а Центральный банк теперь говорит не о нехватке предложения, а об адаптации рынка после периода быстрого роста.

То есть причинная цепочка уже пошла в обратную сторону:

льготу ограничили → дополнительный спрос ослабевает → предложение продолжает выходить на рынок по ранее начатым проектам → рынок постепенно ищет новое равновесие.

Но кому всё-таки нужны эти квартиры?

Вот здесь автор исходного вопроса совершает главную логическую подмену.

Он мысленно распределяет население Армении по уже существующим квартирам и решает: раз все где-то живут, новые квартиры должны предназначаться каким-то новым людям.

Но человек, покупающий новую квартиру, вовсе не обязан появиться на свет или пересечь государственную границу.

Он мог вчера жить:

с родителями;

в старой квартире;

в арендованной квартире;

в другом районе;

в другом городе;

в семье из пяти человек в тесном жилье.

Он мог купить квартиру детям.

Он мог приобрести её как инвестицию.

Он мог жить в диаспоре и захотеть иметь жильё в Ереване.

Во всех этих случаях население Армении может вообще не измениться, а спрос на новую квартиру появляется.

Поэтому сравнивать количество строящихся квартир непосредственно с приростом населения — просто статистически неграмотно.

Нужно смотреть не только на число жителей, но и на число домохозяйств, обеспеченность жилой площадью, возраст существующего фонда, ипотечную доступность, инвестиционный спрос, внутреннюю миграцию и концентрацию экономической активности в столице.

И квартиры, между прочим, продолжают покупать

Если бы Ереван действительно застраивали миллионами квадратных метров никому не нужного жилья для таинственных будущих жильцов, рынок должен был бы показать обвал сделок.

Но в 2025 году Центральный банк зафиксировал рост числа сделок с жилой недвижимостью в Ереване на 10,6%. В регионах рост составлял лишь 1,7%.

Это ещё ничего не говорит о том, будет ли каждая новостройка успешной. Наоборот, избыток предложения вполне возможен.

Но это показывает главное: перед нами реальный рынок недвижимости с реальными покупателями, а не декорации, которые правительство зачем-то строит для ещё не приехавшего населения.

И Армения здесь совершенно не уникальна

Достаточно посмотреть на соседний Тбилиси.

Никакого удвоения населения Грузии там тоже не произошло. Однако только за январь–сентябрь 2025 года в стране было выдано 8 597 разрешений на строительство, причём 45,3% всех разрешений пришлись на Тбилиси.

Почему?

По той же причине, по которой строят современные столицы во всём мире.

Новое жильё заменяет старое.

Люди образуют отдельные домохозяйства.

Население концентрируется вокруг рабочих мест.

Недвижимость покупают как актив.

И строительство идёт туда, где существует платежеспособный спрос.

Для этого совершенно не требуется удвоить население страны.

А теперь вернёмся к Пашиняну

Можно спорить о том, насколько разумной была сама программа возврата подоходного налога.

Есть совершенно серьёзный повод для критики.

Субсидируя покупателя, государство одновременно подталкивало вверх спрос и цены. Центральный банк прямо указывал на риск переоценённости недвижимости.

Можно спрашивать, почему такая огромная доля строительства концентрируется именно в Ереване.

Можно обсуждать качество застройки, перегруженность улиц, школы, транспорт, парковки, озеленение.

Можно даже поставить неприятный, но разумный вопрос: не построит ли рынок в какой-то момент больше квартир, чем способен продать по нынешним ценам?

Это нормальная критика государственной политики.

Но утверждение «раз строят много, значит Пашинян готовит квартиры для иностранцев» к этой критике отношения не имеет.

Потому что для подобного вывода нужны совсем другие данные.

Покажите, сколько квартир в новостройках купили иностранные граждане.

Покажите динамику по годам.

Покажите их долю среди покупателей.

Покажите, что именно иностранный спрос объясняет резкий рост строительства.

Если таких данных нет, то строительный кран ничего не доказывает.

Зато существует другая причинно-следственная цепочка, для которой данные есть:

государство облегчило приобретение жилья → десятки тысяч людей получили доступ к ипотеке → спрос резко вырос → цены выросли → строительство стало прибыльным → бизнес начал массово строить → Ереван покрылся новостройками.

И здесь получается довольно занятный парадокс.

Глядя на эти дома, можно увидеть свидетельство того, что «Армению готовят для чужих».

А можно посмотреть чуть внимательнее и обнаружить прямо противоположное:

значительная часть этих домов вообще появилась потому, что государство помогло жителям Армении превратить зарплату и уплачиваемый ими подоходный налог в возможность приобрести собственное жильё.

Тысячи молодых семей перестали быть вечными жильцами родительской квартиры.

И именно дома, построенные вследствие этого спроса, теперь предлагают считать доказательством того, что их строили не для армян.

Иногда конспирология начинается ровно там, где заканчивается причинно-следственная связь.